DSCR cho khoản vay doanh nghiệp

Trả lời nhanh

Bao phủ dịch vụ nợ (debt-service coverage) so sánh một thước đo tiền mặt có sẵn để thanh toán nợ với các khoản thanh toán nợ bắt buộc. Kết quả trên 1,00 cho thấy thước đo dòng tiền được chọn vượt quá dịch vụ nợ được chọn; điều đó không đảm bảo được phê duyệt.

01 / 04

Bắt đầu với ý tưởng, không phải công thức chung

Các sản phẩm và tổ chức cho vay khác nhau có thể định nghĩa tử số và mẫu số khác nhau. Hãy yêu cầu phép tính chính xác được sử dụng trong giao dịch của bạn thay vì áp dụng một công thức trên internet như một quy luật.

02 / 04

Đối soát tử số

Đối với doanh nghiệp, việc thẩm định có thể bắt đầu với lợi nhuận ròng và xem xét các mục phi tiền mặt có tài liệu chứng minh, thù lao chủ sở hữu, chi phí một lần, thuế, phân phối lợi nhuận, hoạt động công ty liên kết và các điều chỉnh khác. Đối với bất động sản tạo ra thu nhập, phân tích thường tập trung vào thu nhập hoạt động ròng (net operating income).

Mỗi khoản cộng thêm (add-back) phải có lý do, bằng chứng và quan điểm về việc liệu nó có tái diễn hay không. Một khoản chi phí không trở thành tiền mặt chỉ vì nó bất tiện.

03 / 04

Xây dựng dịch vụ nợ hàng năm đầy đủ

Bao gồm gốc và lãi của các nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ đề xuất, nợ thiết bị, các hạn mức đang khấu hao (lines that amortize) và các khoản thanh toán bắt buộc khác theo phương pháp của người cho vay. Chuẩn hóa các khoản thanh toán hàng ngày, hàng tuần và hàng tháng về cùng một kỳ hàng năm mà không mất đi rủi ro về thời điểm.

Lịch nợ (debt schedule) là cầu nối giữa báo cáo tài chính kế toán và mẫu số này. Hãy đối chiếu số dư và khoản thanh toán với các báo cáo và thư tất toán.

04 / 04

Kiểm tra căng thẳng tỷ lệ thay vì làm đẹp nó

Tính lại với mức giảm doanh thu, thu hẹp biên lợi nhuận, đặt lại lãi suất, mất một khách hàng, tiền thuê cao hơn hoặc chậm khai trương. Đối với nợ lãi suất thả nổi, mô phỏng các thay đổi thanh toán. Đối với một dự án, hãy tách biệt mức bao phủ lịch sử với mức bao phủ dự báo và ghi lại giai đoạn tăng trưởng.

Kết quả hữu ích không phải là một tỷ lệ. Đó là điểm mà mức bao phủ bị phá vỡ và phản ứng vận hành có sẵn trước thời điểm đó.

Giải đáp dễ hiểu

01Tổ chức cho vay yêu cầu DSCR bao nhiêu?

Không có ngưỡng chung. Sản phẩm, chính sách người cho vay, tính biến động của dòng tiền, tài sản thế chấp, thời hạn, ngành và chính bản thân phép tính đều có tác động.

02EBITDA có giống với tiền mặt có sẵn để thanh toán nợ không?

Không tự động. Các tổ chức cho vay có thể điều chỉnh thu nhập và chi phí khác nhau và bao gồm thuế, phân phối lợi nhuận, nhu cầu vốn hoặc các nghĩa vụ khác.

03Có thể sử dụng thu nhập dự báo không?

Có thể được xem xét trong một số giao dịch, nhưng các giả định, bằng chứng hỗ trợ, hiệu suất lịch sử và chính sách người cho vay đều có tác động. Hãy hỏi cách các dự báo được tính trọng số.

Nguồn và tài liệu đọc thêm

S-1FDIC commercial lending analysis↗S-2OCC commercial real-estate lending handbook↗

Tiếp tục quá trình quyết định

Chuẩn bịThẩm định qua sao kê ngân hàng: làm cho câu chuyện dòng tiền rõ ràng trước khi tải lênĐọc tiếp →Chuẩn bịDanh sách kiểm tra đóng vay SBA: phê duyệt chỉ là bước trung gian, chưa phải đích đến cuối cùngĐọc tiếp →Chuẩn bịHạn mức tín dụng tuần hoàn theo cơ sở vay vốn: chuyển đổi khoản phải thu và hàng tồn kho thành hạn mức thực tếĐọc tiếp →Chuẩn bịTài trợ bất động sản thương mại (commercial real estate financing): thẩm định cả bất động sản và doanh nghiệp đang hoạt độngĐọc tiếp →Chuẩn bịTài trợ mua lại doanh nghiệp (business acquisition financing): kết nối giá mua, dòng tiền, và quá trình chuyển đổi thành một câu chuyện thống nhấtĐọc tiếp →Chuẩn bịTài trợ nhượng quyền: kết hợp hệ thống nhượng quyền với thực tế hoạt động tại địa phươngĐọc tiếp →Chuẩn bịDòng tiền toàn cục trong cho vay doanh nghiệp: lập bản đồ mọi thực thể, chủ sở hữu và nghĩa vụĐọc tiếp →Chuẩn bịLịch nợ doanh nghiệp: hồ sơ thẩm định ngăn ngừa áp lực thanh toán ẩnĐọc tiếp →