事業ローンにおけるDSCR（債務返済能力比率）：比率を算出した上で前提条件を精査する

かんたんな回答

債務返済能力比率は、債務返済に充当可能なキャッシュフローの指標と、必要な債務返済額とを比較します。結果が1.00を超えている場合は、選択したキャッシュフロー指標が選択した債務返済額を上回ることを示しますが、融資承認を保証するものではありません。

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普遍的な公式ではなく、基本的な考え方から始める

商品や金融機関によって、分子と分母の定義が異なる場合があります。一般的なインターネット上の公式を唯一の正解として適用するのではなく、ご自身の取引に使用される正確な計算方法を確認してください。

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事業の場合、審査は純利益から始まり、証拠に基づく非現金項目、オーナー報酬、一時的費用、税金、分配金、関連会社の取引、その他の調整項目を考慮する場合があります。収益不動産の場合、分析は通常、純営業収益（net operating income）を中心に行われます。

すべての加算項目（add-back）には、理由、証拠、および再発可能性の見解が必要です。費用が不都合であるからといって、それだけでキャッシュと見なされるわけではありません。

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既存債務の元利金、申請中の融資、設備ローン、償還付きの信用枠、その他金融機関の手法に基づく必要支払いを含めてください。毎日・毎週・毎月の支払いは、タイミングリスクを失わないよう注意しながら同じ年間ベースに正規化してください。

債務一覧表（debt schedule）は、会計明細書とこの分母をつなぐ架け橋です。残高と支払額を明細書および完済通知書と照合してください。

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売上減少、利益率の圧縮、金利リセット、顧客喪失、家賃上昇、または開業遅延を想定して再計算してください。変動金利債務については支払額の変動をシミュレーションしてください。プロジェクトの場合は、過去の返済能力と将来の返済能力予測を分け、立ち上がり期を明文化してください。

有用なアウトプットは一つの比率ではありません。返済能力が破綻する時点と、その前に取れる経営上の対応策です。

わかりやすい回答

01金融機関が求めるDSCRはいくつですか？

普遍的な基準値はありません。商品、金融機関の方針、キャッシュフローの変動性、担保、期間、業種、そして計算方法そのものが影響します。

02EBITDAは債務返済可能キャッシュフローと同じですか？

自動的に同じにはなりません。金融機関によって収益・費用の調整方法が異なり、税金、分配金、設備投資ニーズ、その他の債務が含まれる場合があります。

03将来の収益予測は使用できますか？

一部の取引では考慮される場合がありますが、前提条件の妥当性、裏付け資料、過去の実績、および金融機関の方針が重要です。予測値がどの程度重視されるかを確認してください。

出典およびさらに詳しい情報

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