사업자 대출의 부채상환커버리지비율(DSCR): 비율을 만든 다음 가정을 따져 보세요
부채상환커버리지비율의 개념, 분자 선택, 연간 부채 상환 의무, 가산 조정(add-back), 추정치, 민감도 테스트, 그리고 대출 기관마다 계산법이 다른 이유를 이해합니다.
현금 흐름 기반 심사(underwriting)나 상업용 부동산 심사를 준비하는 사업주를 위한 안내입니다.
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부채상환커버리지는 부채 상환에 사용할 수 있는 현금 지표를 필수 부채 상환액과 비교하는 것입니다. 1.00을 넘는 결과는 선택된 현금 흐름 지표가 선택된 부채 상환액을 초과한다는 의미일 뿐, 승인을 보장하지는 않습니다.
만능 공식이 아니라 개념에서 출발하세요
부채상환커버리지는 부채 상환에 사용할 수 있는 현금 지표를 필수 부채 상환액과 비교하는 것입니다. 1.00을 넘는 결과는 선택된 현금 흐름 지표가 선택된 부채 상환액을 초과한다는 의미일 뿐, 승인을 보장하지는 않습니다.
상품과 대출 기관에 따라 분자와 분모를 다르게 정의할 수 있습니다. 인터넷에서 찾은 하나의 공식을 법칙처럼 적용하지 말고, 귀하의 거래에 실제로 사용되는 정확한 계산식을 요청하세요.
분자를 검증하세요
사업체의 경우 심사는 순이익에서 출발해, 증빙된 비현금 항목, 사업주 보수, 일회성 비용, 세금, 배당, 계열사 거래, 기타 조정 항목을 고려할 수 있습니다. 수익형 부동산의 경우 분석은 일반적으로 순영업이익(net operating income)에 초점을 맞춥니다.
모든 가산 조정에는 근거, 증빙, 그리고 반복 발생 여부에 대한 판단이 있어야 합니다. 비용이 불편하다는 이유만으로 현금이 되지는 않습니다.
연간 부채 상환액을 빠짐없이 산출하세요
기존 채무의 원리금, 신청 중인 채무, 장비 관련 부채, 분할 상환되는 크레딧 라인(line of credit), 그리고 대출 기관의 산정 방식에 따른 기타 필수 상환액을 포함하세요. 일 단위, 주 단위, 월 단위 상환을 같은 연간 기준으로 환산하되, 그 타이밍 리스크를 놓치지 마세요.
부채 명세표(debt schedule)는 회계 재무제표와 이 분모를 잇는 다리입니다. 잔액과 상환액을 명세서 및 완납 확인서와 대조해 검증하세요.
비율을 다듬기보다 스트레스 테스트를 하세요
매출 감소, 마진 축소, 금리 재조정, 주요 고객 이탈, 임대료 인상, 개업 지연을 가정해 다시 계산해 보세요. 변동 금리 부채라면 상환액 변화를 모델링하세요. 프로젝트라면 과거 실적 기반 커버리지와 추정 커버리지를 구분하고, 매출이 궤도에 오르는 성장 구간(ramp)을 문서화하세요.
유용한 결과물은 하나의 비율이 아닙니다. 커버리지가 무너지는 지점과 그 지점에 이르기 전에 취할 수 있는 운영상의 대응책입니다.
쉬운 답변
01대출 기관은 어느 정도의 DSCR을 요구하나요?
보편적인 기준치는 없습니다. 상품, 대출 기관의 정책, 현금 흐름 변동성, 담보, 만기, 업종, 그리고 계산 방식 자체가 모두 영향을 미칩니다.
02EBITDA는 부채 상환 가용 현금과 같은가요?
자동으로 같지는 않습니다. 대출 기관은 수익과 비용을 다르게 조정할 수 있으며 세금, 배당, 자본 지출 수요, 기타 채무를 포함할 수 있습니다.
03추정 수익도 사용할 수 있나요?
일부 거래에서는 고려될 수 있지만, 가정, 근거 자료, 과거 실적, 대출 기관의 정책이 중요합니다. 추정치에 어떤 가중치가 부여되는지 문의하세요.
출처 및 추가 자료
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